谨慎签《房地产独家委托协议》居间服务要明确

签订《房地产独家委托协议》到底有哪些潜在的法律风险?日前，上海杨浦法院受理了一起居间合同纠纷案件，房东与房产中介签订限时独家委托协议后，未能签订正式买卖合同，中介以卖家严重违反约定为由，要求双倍返还定金共计3000元。

原来，为置换房子，王先生和万家房产签订了一份限时的《房地产独家委托出售居间协议》，打算将杨浦区的一处住房，以不低于295万元的价格出售，委托期限从2015年5月17日起至2015年8月17日。万家房产作为独家受托方，向王先生支付了定金1500元。合同约定：如果万家房产居间成功，王先生返还1500元并支付佣金;如果未居间成功，王先生则无需返还定金1500元。《居间协议》还特别约定，王先生不得拒绝接受等于或者高于委托价的购买要约，否则承担双倍返还1500元的责任。

协议签订后，万家房产多次向王先生推荐客户前去看房，并在网站、橱窗上优先推荐这套房屋。但最终，王先生却不愿和万家房产推荐的客户签约。

万家房产诉至法院称其推荐的一位客户愿意以295万元购买此套房屋，但是王先生却拒签售房合同，中介多次要求其配合，王先生均置之不理，其行为已经严重违反约定，应当按照协议约定双倍返还定金。

王先生辩称，“中介确实介绍过几个人来看过房，看房后有下家对房屋满意，我们也就房屋总价达成共识。但是，下家房款支付周期过长，七月份我要出国，根本没有时间处理此事。”因此，王先生主张自己并非故意拒绝交易，不愿承担违约责任。考虑到万家房产提供过服务，王先生同意返还已经收取的定金1500元，并支付劳务费800元。

经调查，《房地产独家委托出售居间协议》并没有对房款支付方式、房屋交付、房屋产权过户等交易条件进行约定。

法院认为，《居间协议》没有对除却房屋最低总价之外的其他交易条件进行约定，对此卖方就房屋交易过户、房款支付方式等具体交易条件，享有与购买人协商并自愿达成买卖合意的权利。因此，王先生对房款支付方式提出异议的行为，并不属于违约。鉴于王先生自愿返还1500元定金和支付800元劳务费，法院予以准许。

法官提示，在独家委托居间协议中，房产中介通常需要支付卖方一笔钱款作为定金，卖方则不得在独家委托期限内自行或委托其他中介出售房屋。若委托期限内达成交易，卖方退还定金;若未达成交易，卖方有权没收定金。

为了尽可能避免法律纠纷、切实维护自身利益，法官提示房屋买卖应注意以下几点：

一是明确限时独家委托期限届满后的居间服务性质。在实践中，部分房产中介未在独家委托期限内成功售出，到期后双方约定由同一中介继续提供居间服务，但未续签独家委托协议。卖方在延期后同时委托其他中介出售房屋，并达成了交易。双方就延期后是否仍是独家委托关系，卖方应否承担违约责任发生争议。法官建议，限时独家委托协议有效期届满，房产中介继续为卖方提供居间服务的，双方应就后续委托性质和有效期限进行协商，并以书面形式予以约定。

二是明确置换型交易中支付佣金的条件。上海近期的房产交易中，置换型的交易占比较大。部分当事人将卖房和买房委托同一家中介公司负责，并就卖房一事约定了独家委托。实践中，当事人已签订购房合同，却尚未将自己名下房屋售出的情况时有发生。当事人为此不得不放弃定金，暂停购房。此时，中介多主张买房交易已经达成，要求当事人支付佣金。而当事人多表示中介之前曾口头承诺自己的房屋一定能如期顺利卖出，不但不同意支付佣金，还要求中介承担定金损失。双方就责任承担发生争议。针对此类情况，当事人要注意搜集房产中介承诺如期出售房屋的相关证据，并且明确可以拒付佣金的情形。

三是明确卖方出售房屋的具体交易条件。中介为了保护己方利益，多在居间协议中约定若买方报价超过一定金额，卖方不得拒绝交易。但买卖双方在付款方式、过户时间、户口迁出等方面未达成一致，致使交易无法达成。卖方与中介就卖方拒签房屋买卖合同是否构成违约发生争议。因此，卖方和房产中介应该对草拟的独家委托居间协议中是否对房屋总价、房屋交易过户、房款支付方式、户口迁出等具体交易条件进行确认。卖房者也需理性看待楼市，对自己的房产进行合理估价，认真阅读协议条款，审慎签订独家委托居间协议。