二三线城市限购要变动了吗

打算买房的人，大概最近又开始犹豫观望了。

1月5日，地处西北的甘肃省会兰州突然宣布限购松绑，决定自1月8日起取消兰州市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，保留主城区(城关区、七里河区、安宁区)非兰州户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。同时，兰州要求对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的住房实施限售。个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准)，自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易。

兰州虽然在中国城市版图中，只能算是三四线城市，但这一轮房地产“四限”(限购限贷限售限价)松绑的窗口却早已暗暗打开。

在松绑限购的城市里，兰州是最“直白”的。更多的城市是“偷偷摸摸”地开闸。自2017年下半年起，郑州、长沙、武汉、成都、昆山、西安等14个城市以人才引进的名义，放松了对户籍的限制，即无当地户口也能够在当地买房了。户籍是限购最强有力的牌，放松户籍限制，这在2016年开始的这一轮所谓“史上最严限购潮”开始时是不可想象的。

仔细观察当下的松绑区域，有几个非常明显的特点。

从兰州的松绑策略来看，依然抱着“去库存”的目的。兰州的限购松绑区域，基本上集中在偏远区域，主城区则继续保持着限购限售的政策。这也很好理解，当前房地产的去化矛盾依然是热点区域无房可买，偏远地区有房无人买。解禁偏远地区，库存过多的区域松绑政策，库存少的区域加码调控，利用政策引导，将刚性需求引导到偏远地区，缓解实际需求与供给之间错位带来的矛盾。

很明显，这样的政策，出发点更多的是去库存，而非为实际刚需购房者考虑。

利用人才引进方式，解禁户籍限购则是另一种情况。以南京为例，1月3日，南京发布2018年市委1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》，文件显示，南京将调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。即凭借高校本科以上毕业生凭毕业证书，就能先落户南京。

南京人才落户政策，允许本科以上毕业生凭毕业证即，直接击穿了买房的限购条件。2016年9月，南京出台限购令，要求非该市户籍居民家庭在南京购买首套住房需提供1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。郑州、昆山、济南同样将落户条件放在本科，而西安、武汉、长沙更是调整为大中专，在本科生、大中专科生几乎成为劳动力市场主力的今天，这意味着，上述城市事实上已经解禁了户籍的限制。

张大伟的观点称：“有部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者。对于市场来说，容易引起非理性的判断。地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才更应该提供直接的居住房源，单纯的将人才推向市场也容易带来房地产市场的不稳定。”

“四限”政策中，“限购”卡的是购房资格，对于刚需购房者来说，当然是好事。但剥开外衣却发现，在这个时间节点进入房市，除了房子位置偏远，还有可能高位接盘。

陈天诚表示，四限措施明显不可持续，未来有望做一定程度的宽松。中泰证券则一针见血，定向放松限购是部分土地财政依赖程度较高或人才流出压力较大的二线城市引进人才、维持楼市平稳运行的手段。

1月15日发表文章称“微调不必过度解读”。文章援引天津财经大学经济学院教授丛屹的观点，称“同一种调控政策纵向上不可能从头到尾起作用，横向上也不可能对所有城市都起作用，因此才要因时而动、因地制宜、因城施策”。

这当然没有错，但问题是，中国楼市长期存在房价总体偏高与结构性失衡并存的问题，这并不是某一天、某一地的问题。一热就控，一冷就松，反反复复中，房地产市场真正的价值与价格被扭曲。