住房租赁市场业已迎来“黄金时代”

从买转租，房地产讨论的话风正在转变。得益于“房住不炒”等诸多政策利好，住房租赁市场业已迎来“黄金时期”。

今年“两会”的《政府工作报告》中，重点强调了住房制度的变革，明白加快树立多主体供应、多渠道保证、租购并举的住房制度。1月份，继北京、上海先期试点后，11个城市集体建立用地建租赁房试点计划获批，标志第一批13个试点城市全部进入施行阶段。

据中国指数研讨院统计，全国今年1-2月份，10个城市共成交自持用地35宗，自持面积约154.4万平方米。金融机构中，建立银行、农业银行及中国银行等也有了新的动作。假如将2017年比作长租公寓的开展元年，2018年则是整合阶段。品牌公寓、房企、金融机构等“贴身肉搏”，不只对长租公寓的运营才能来说是极大的考验，背后运营主体的融资才能也将面临“大考”。

并购2018

新派公寓开创人兼CEO、国际金融地产联盟常务理事王戈宏表示，目前公寓想要扩展范围还是主要采用包租形式，即先整租、后装修，提供增值效劳。但在他看来，这种形式较为“烧钱”，另外两种就是经过股权、资产证券化停止融资。

新派采取了不一样的方式，“我们是第一个在公寓里面做私募基金，收买存量，然后来改造、运营、做REITs。”王戈宏向《中国房地产金融》引见道，今年3月，新派还联手建行发起了基于资产证券化的不动产并购基金，初期范围为20亿元钱。

在这个买卖构造中，资产有退出，因而在王戈宏看来，能协助新派在商业形式上构成新的闭环。而除了基金收买的手腕外，公司的品牌协作也会同步停止。“我们如今有整租形式，品牌输出形式，我们刚发了REITs，还有为开发商做的定制形式。”他说。目前几大形式均已落地，今年正式开端拓张，2018年争取在10个城市开10个“榜样店”出来。

魔方金服凌骏对此有着类似的见地，“我以为目前这个市场格局关于大型企业各方面的优势是比拟明显的，小型企业在运营方面遭到市场影响和价钱竞争影响等，企业利润率已不如从前。”

他表示，未来公寓市场投融资历局会越来越活泼，运营才能好的企业可能会经过资本的助力首屈一指，运营才能不佳的企业反而会被加速淘汰出局。因而魔方会以价值投资作为中心理念，分离过去客户根底上采用并购基金的方式，选择愈加有市场价值、能发明更高投资报答率的协作同伴。

轻资产化运营

在去通道、压非标，银行、证券、保险等房地产融资监管政策频频出台之下，房企融资难问题日益凸显。租赁REITs的兴起将处理开发商退出渠道问题，有助于房企现金回流，为扩展范围“添柴加火”。

在近期披露的年报中，不少房企都纷繁晒出了本人今年的长租公寓“小目的”：中海在将来几年内每年有3000-5000间投入运营，旭辉今年将争取60000间的范围，禹洲会拿出500-1000套作为开发试点。

同策咨询研讨中心总监张雄伟表示，房企之所以热衷于长租公寓，积极停止不同的租赁资产证券化尝试，一方面是由于融资需求，另一方面也是出于盘活存量用地的思索。从房企的角度来看，自2017年以来所拿地块大多都有自持请求。

“上海最早的是15%自持，后面又拍出了一些100%全自持租赁用地。”张雄伟说，其他比方存量工业用地、商业用地固然也能够转成租赁用地，但同样遭到限制;假如将这些用地建生长租公寓并发行资产证券化产品，房企资金就有了退出通道。

“最少关于长租公寓的参与主体来说，自持物业也有了变现办法。”张雄伟说，因而在他看来，资产证券化后期会成为长租公寓投融的主要趋向。

新玩家的算盘

住建部部长王蒙徽在全国两会提到，试点城市曾经成立了51家国有租赁公司，到2020年在提供应租赁住房和共有产权住房这一方面的用地可以占到增量的30%。

除了国有租赁公司的主动规划，私募基金的主战场也有关注和进入该范畴。

华平投资集团(WarburgPin-cus)从2013年规划长租公寓，参与下注的魔方公寓现已是长租公寓范畴的“独角兽”。华平投资的盛煦地产，主打高端式公寓，总投资额也不少于3.5亿美圆。华平投资中国区联席总裁程章伦对媒体称，“我们以为这个行业没有天花板。”

进入2018年，长租公寓融资音讯不时，玩家也呈现多面孔。链家旗下自若，1月16日宣布完成A轮融资40亿元，由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋(600558,股吧)投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。

记者也察看到，新派身后有赛富投资的身影，蘑菇公寓身后是IDG、安全，You+国际青年公寓则有雷军规划。也有业内人士担忧，资本对长租公寓的规划，退出仍是需求中心关注的。

与国际成熟市场相比，国内住房租赁市场尚未完整成熟，仍旧存在包括回收期偏长、资本周转效率较低、盈利空间有待提升等问题。

从房地产私募基金角度来看，乾立基金执行总裁成斌对《中国房地产金融》表示，将来如何参与、展开协作，打通资源时机还有待进一步讨论和察看。乾立基金目前持续关注境外存量改造类的长租公寓、学生公寓项目等，学习国外胜利企业在这一范畴的先进经历，从而更好效劳于国内实体。

成斌透露，目前在已并购的大宗资产中，有两个项目均已根本满足发行资产证券化的请求，公司内部也正在积极与外部机构共同讨论，推进资产证券化的发行。

长租公寓，2018年无论被资本再次追捧，或是有更多的参与主体进入，新旧玩家们需求面对的是，与长租公寓长跑还是高周转式的快进快出，这个矛盾依然待解。