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楼面价一万三若不亏本新房价格要卖多少?
我们常把土地比成“面粉”，新房比成“面包”。一般来说，“面粉”价格高低决定了“面包”价格，土地价格影响到房价走向。所以，当你所在城市的某个板块拍出一块商品房用地，我们可了解一下开发商开盘的售价是多少，从而对版块内的房价有一个基本判断。
先来看看几个关键名词：
楼面价=土地总价/土地面积*容积率;
容积率=地上总建筑面积/用地面积;
建安成本=人工费+建材费+所有管理费用(注：多层与小高层、高层价格有差异，多层1300元/平米，小高层1500/平米;高层1700/平米，各城市可能有一定差异);
财税管理费=税费+借款利息+管理费用(注：这部分费用一般为住房售价的15-17%，各地有所差异);
企业所得税=(销售价格-财税管理费)*25%;
最终，住房售价=楼面价+建安成本+财税管理费+企业所得税+预期利润
下面举例计算，假如某市刚拍出的地块楼面价13000，计算结果如下：
住房售价=13000+1300+25000*17%+25000*83%*25%+25000*10%=26237元
根据上述计算，13000元的楼面价，卖出的售价应为2.6万元，正好是2倍关系，此关系只是一种巧合。事实上，如果更高楼面价，保本售价就不会是2倍的关系，大家可以按此公式算算你所在城市地块的新房售价是多少?
当然，这仅是常规推导出的新房售价。事实证明，楼面价确实对房价影响至关重要。但现实中，新房售价受多方面影响。特别是在当前严厉的限价政策之下，高地价不一定卖出高房价，那么就意味着一些房企要亏本卖房。
责任编辑： hezeadmin
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