连拍地保证金都是借的：房企称 “销售回款足以支撑融资成本”

8月9日报道，包括兴业银行(601166,股吧)、工商银行(601398,股吧)等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。

分析人士表示，之所以如此为之，原因在于担心高房价高地价所产生的系统性风险。

更让人忧虑的一点是，上述新华社报道称，在房企拿地过程中，目前甚至还出现一些资金方式“创新”。一位近期频频参与拿地的开发商告诉记者，现在一线城市拿地，基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。“不少金融机构竞相上门来提供贷款，但会设置一定额度。超过授信额度，就以股权的形式放贷，未来销售利润与他们分成。”目前，市场上已经出现多个机构，专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。

记者在采访中发现，开发商普遍较为乐观，觉得销售回款足以支撑融资成本，资金压力尚未体现。

所谓房地产开发贷款，是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，贷款期限一般不超过三年(含三年)。

所谓夹层融资(Mezzanine Finance)，是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。夹层融资一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式。

记者了解到，目前降低开发贷年限尚属于个别银行的行为，包括农业银行(601288,股吧)、中信银行(601998,股吧)都表示“尚未听说该政策”。

有银行人士表示，如果住宅项目开发周期一般为2年，开发贷款的周期如果低于建设周期，意味着房子还没销售，就要面临归还贷款的压力。

各个地方预售政策不同，比如杭州，建筑出地面就可以销售，但是预售房子前需要归还贷款，开发商会选择归还一批，出售一批，实则不需要全部归还。有开发商表示，开发贷款一般不会低于2年，如果到期还不出，银行也会允许续期。缩短开发贷款并不会有太大影响。

可以预见的是，银行对于房地产企业开发贷款政策的确有收紧的态势。

8月初早报记者独家获悉，部分银行要求加强前端融资管理，对全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%，原则上不介入2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目。同时，文件要求严格控制商办项目的信贷发放。

针对备受关注的“证监会收紧房地产上市公司再融资政策”一事，新华社记者从证监会了解到，企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策，自2010年以来就一直实施，并非新政，但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。

上述开发商表示，开发贷款成本最低，是开发企业的主要资金来源，如果开发贷款申请难度加大，无疑增加房企的资金成本。即使企业寻求信托、基金等其他融资渠道，也会面临水涨船高的资金成本。收缩贷款，有一定的警示作用。但是由于去年以来，开发企业销售较好，资金回笼充裕，短期内，房企资金压力尚未体现。