有限房价项目推出特价房刺激需求

限房价项目整体去化存高压的情况下，不少开发商正在谋求多样的营销手段。

近日，北京新房市场上出现不少限房价项目降价促销的声音。为了一探究竟，记者走访大兴、房山等区域的限房价项目发现，并未有普遍性的、大幅度的降价，不过，确实有部分项目在开盘或者节假日推出特价房或优惠房源。

位于北京市房山区的旭辉城项目已经于今年6月份开盘，当记者询问该项目是否有降价或者优惠情况时，该项目的销售人员主动向记者介绍了一批低价房源：“我们最近有一个特惠活动，先前有一批房源是给工程部的，但是他们现在需要回款，委托我们把房子卖掉，把现金给他们，所以这批房源价格比较低，总价大概会降10万-20万，统一在周末推出。”此外，该销售人员还表示：“如果您是团购的话，跟着周末的看房团，可以有一个10万抵15万的优惠。”

位于亦庄经济开发区的首创远洋禧瑞天著项目于9月5日开盘，该售楼处销售人员向记者表示：“目前，项目均价在52695元/平方米，并未有降价;但是对于首付困难的客户可以实行分批次缴纳首付款。”

记者随后向项目开发商首创置业进行了求证：“现在执行的是一周之内交20%，一个月内签约补齐另外20%。主要是由于取证后即开盘销售，部分购房客户反映立即筹措资金有困难，本着国有企业社会责任担当，落实房住不炒的主体责任，允许个别刚需购房者尽快在一月内凑齐首付，再签约购房。”

随着“金九银十”的到来，远洋万和斐丽的销售人员告诉记者：“目前，项目的均价在每平方米5.2万元左右，案场预计在中秋节和国庆节的时候做活动，到时候可能会有特价房的推出。”位于大兴义和庄的金悦府销售人员同样也表示，预计项目10月份开盘，可能会推出一些限价房。

在走访中，多名不同项目的销售向记者表示，限房价项目由于政府限价，本身价格相比于周边楼盘较低，自身调价的空间并不大，更多是案场优惠和假期活动。

前期价格让步，刺激需求

事实上，记者在调查中也发现，有限房价项目部分已经入市的房源中，价格差异较大。有业内人士透露，位于大兴区的和悦华锦项目于9月9日开盘，开盘当天，东西向房源要比南北向的便宜大约60万一套，项目销售人员告诉记者，剩余东西向房源中的89平方米三居室，总价在402万-420万元，而南北向的89平方米，总价在460万-475万元。

已于8月31日开盘的颐景万和项目，开盘当天打出了9.9折的优惠。不过销售人员表示，也就开盘当天有优惠。记者在售楼处现场的销控板上看到，同样的户型，因为楼栋、楼层的不同，价格差异较大。据销售人员讲解，同样的85平方米三居室，2号楼是价格在5.6万元/平方米左右，而4号楼价格在5.4万/平方米左右，主要是因为4号楼临着马路，2号楼下是小区花园。

同时入市房源，不同楼栋不同楼层价格差异大;首批次入市房源低于销售均价，这在限房价项目销售市场成为一种常态。在北京有布局限房价项目的开发商人士就告诉记者，首期开盘价格较低，是因为位置较差，后期楼盘价格会有所调整。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，“其实这是开发商的价格策略，谈不上降价，开发商按照市场现状和企业经营需要随行就市，对初期入市楼栋制定相对合理的价格，有利于项目后期的持续销售。”

不过，郭毅表示，限房价项目限定了单套的最高售价和项目整体销售均价，没有限制最低售价，从这点来看，限房价项目也有降价的可能性，降价的空间取决于开发商的成本和政府限价之间的利润比例。如果利润较高，同时在去化上有一定压力的话，开发商有一定的调价空间。此外，运用价格杠杆，可以拉动购房需求的短期释放。对于企业来说，如果前期做出价格让步，会让购房者看到项目未来处于价格逐渐上涨的走势，有利于初期销售结果的达成。