选对好地段，你就赢一半

“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。据说，这最早是香港首富李嘉诚在90年代关于物业价值的投资名言。

地段，就是这个看似有所指，但实际什么也没说的名词，20多年来一直被奉为物业投资的金科玉律。掰开来看，住宅需要商学医全配，度假强调风景风貌，养生需要生态净氧，单纯的“地段论”是模糊单薄的。

选对地段，就已经赢了一半。但是，好的地段，到底意味着什么?

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好地段，是资源中心

通俗理解，地段论的核心是指市中心或传统商业中心。

就专业市场而言，长沙传统的中心地段无疑是三湘南湖、月湖、高桥等市场。历经二十余年的发展，因为占据中心地段和醇熟人气，加上商户的经营习惯与地缘惯性，所谓黄金码头多年来通吃通杀。

但如果二次投资置业，这种“中心地段论”却也有失灵之时。在城市扩张时代，第一要义就是去中心化。当长沙阔步向东南西北四个方向生长，传统的商贸中心概念已经大大淡化。

不难发现，这几年长沙的房价和商铺价格，已经出现老城区和新区倒挂的现象。最火的几大热点板块，皆在新区。老市场的租金尽管年年涨，依然跑不过飙升的新市场商铺价格。

很简单，地段的核心在于资源的占用和附加值的提升，包括但不限于：(1)未来政府资源投入的预期;(2)板块配套的完善;(3)相关产业的聚集。

老市场最大的优势在于行业商户的集聚，大户罩小户，生意一起做。但伴随物流仓储的拆违外迁，商贸配套的完善程度却是大不如前。而未来政府规划的几大板块也已经基本定型，新区承包了大部分的资源投入，老市场难有质的突破。

这种转变和分化，会导致传统的地段中心价值渐渐被削弱。这并非表示，城市扩张阶段没有或者不需要中心。恰恰相反，未来商贸中心的数量更多，也更为分散，不再是唯一和高度集中式的存在。

自然，商铺涨幅体现了地段未来的价值判断和社会心理预期。新市场商铺的价值增值，也是普通商户能享受到的城市成长红利最大化兑换到个人的收益。

2

看地段，更要看地段成本

从传统的地段价值标准判断，老市场商铺从来都是上佳的生意码头。但现实中，好地段的铺子也不再像以往那样，轻松就赚得盆满钵满，反而存在部分商户颓势明显。

不仅仅是经济大环境影响了生意，更因为老市场商铺的自身成本。“行情不好，就是给房东打工”，大实话。

忙忙碌碌辛苦一年，结果到手的银子还没捂热乎，就进了房东的腰包。高额的店面租金，大大增加商户的运营成本，也直接影响生意利润。

买商铺，做生意，财富增值，无非开源、节流，而在大幅开源存在困难的情况下，节流就成为拉升利润最快的办法。

所以，比“地段论”更本质的诉求是，地段成本。中心之地，综合成本最高，越往远郊，成本越低，如何在二者中间找到平衡点，既让运营成本立减，又不影响现有生意的发展，这是关键。

如果新片区里有发展已经较为成熟的地段，有正规运营商操盘的市场，一间总价合理可接受的商铺，不失为一个一劳永逸的投资选择。

只要这个城市的财政收入好、增长率快、人口吸附能力强、特色产业发展强劲，并且，处于一种由内而外的发展状态，那么，大胆去买确定性高的新片区新市场吧。钱景美好，关键，暂时还不那么贵，总价也就市中心几年的租金而已。

3

选地段，选时间成本最小的

买商铺，尤其是新片区的商铺，实际上就是买时间。

生意规模大小或许各不相同，但每个人的时间大体相当。所谓好地段，往往是时间价值最大化，时间成本最小化。否则，“一铺养三代”，一不小心就变成了“三代养一铺”。

一是生活时间成本。在中心城区老市场，不少商户楼下商铺楼上居住，足不出户就是生活、接待、交流的主场。只有不大量增加你个人通勤时间，或者是居所-商铺距离合理的地段，才是好地段。

二是投资回收的时间成本。新片区升值潜力巨大，产业规划科学合理，但配套落地和片区发展需要时间，离市中心越近的新片区，对政府资源投入的承接力度变越大，规划落地速度、产业资源和人气集聚速度也最快，商铺投资的回收期自然越短。

那么选铺的原则，就是在距离你最近的新区中，挑选规划最对口和配套最齐的新区;在同一个新片区里，选择距离你的居所、距离市中心最近的市场。

香江·高岭国际五金机电城位于长沙北二环门户地段，在长沙北拓和大商贸物流产业落位的背景下，正在迎来新的财富时代。有开福区“商贸旺区”和金霞经开区“物流谷”的规划引领，北城可以说是长沙做商贸物流最合适的区域，没有之一。

而作为全国省会城市中唯一落位二环边的新型专业市场集群，高岭也是离长沙市需短短20，全面连接着老城区的繁荣，商户可以在新老市场之间轻松完成转场，而不至于对原有生意和生活圈子产生影响。

这是城市发展带来的红利。当前，高岭已成为众多资金和商户的落脚地。大北城的投资置业成本还不太高，随着该区域不断发展成熟，未来价值兑现的空间大有可期，是值得、更是理想的投资置业方向。