土地市场降温 开发投资向理性回归

进入10月，土地市场降温不仅体现在三四线城市，一二线城市土地流拍的现象也有增加。在资金链趋紧、回款难等综合压力情况下，房企拿地热情相对减弱。据机构数显示，一二线城市住宅土地流标已经刷新同期历史纪录，随着持续加码的各地调控政策推出，预计住宅土地流标数量可能越来越多。

据统计，今年前三季度，全国300个城市共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。从流拍占比来看，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%。

全国多地出现土地流拍的情况，一是由于一些地方出台了严厉的限购政策，住房按揭的条件日趋严格，住宅贷款的基准利率也出现上调，而且审核也从严了，很大程度上导致了购买意愿的下降。二是在去杠杆背景下，房企融资成本越来越高，融资难度也越来越大，在巨大的资金压力下，房企拿地自然就会越来越谨慎了。三是很多城市市区优质地段的土地已经很少了，这些流标的土地相对偏远，且属性比较复杂，在整体资金面收紧的情况下，相对而言土地质量和属性都不很理想。四是由于一些地方规定，土地竞拍达到最高限价时，开发商拿地建房后只能自持或用于出租，不能对外销售。由于租赁资金回收慢、成本高、利润偏低，开发商积极性不会很高。综合各个角度可表明，房地产行业开始变得更加理性，拿地、建房、销售然后赚取巨额利润的时代或已逐渐过去。

过去，开发商只要拿到土地，那就意味着可以获得巨大的利润，就算土地价格再高，由于房价不受控制，完全可以通过抬高房价来赚钱。而一些地方政府为了获取更多的“土地财政”收入，把大量的土地拿出来拍卖，也希望开发商把价格抬得越高越好，从而使一些地方“土地出让金”每年都成倍增长，有的甚至占了地方财政收入的大头。

多地出现土地流拍的情况，让土地出让返璞归真。这种现象说明土地已由市场来定价，既不是政府说了算，也不是由开发商说了算。流拍多了，土地出让金就变少了，也可以推动地方尽快转换经济发展思路，回归到高质量发展的轨道，把更多的精力投入到有利用于当地经济长远发展的项目上。在加快产业转型升级的同时，必须多开发一些投入少、产出多，适合当地特色的产业项目。而不是通过房地产开发等短期见效的建设项目，推高土地和房产价格。多地出现土地流拍，也预示着靠出让土地赢得政绩的时代已经成为历史。

近年来，一些地方为了获得更多的“土地财政”，忽视民众的切身利益，甚至出现了凭借公权力强行征地拆迁的情况。然而，土地的无序征用，在一些地方也诱发其他社会问题的产生。多地出现土地流拍，让土地出让返璞归真，楼市也将会变得更加理性。