新房价格步步为营，二手房量跌价稳，为何这波楼市拐点如此揪心？

对于大多数城市来说，自2015年10月份开始，房价犹如坐上了电梯，扶摇直上。很多人认为，中国楼市遵循“三年一大涨，两年一小跌”规律，但这波房价都涨3年了，在房价上涨如此多的情况下，为什么还没有一个说来就来的调整呢？这简直就不按常理出牌。一些专家从2016年就开始喊的楼市拐点，到现在仍未见到明显效果，偶尔出现的“小打小闹”也未形成最终趋势，如果再这样下去，楼市看空专家要么销声匿迹，要么“多空转换”，由空派转为多派了。

先来说说当前楼市现状

1.全国大中城市新房价格稳中有涨。统计部门公布的9月房价异动数据来看，仅北、上等少部分城市微跌，其他超过9成城市房价仍继续上涨。在如此严厉楼市限价政策下，为什么还出现新房价格继续上涨呢？主要两个方面原因，一是打击捆绑销售、双合同现象出现的结果，如广州严禁开发商拆分申报备案价格，原来毛坯一个价格、带装修另一个价格的行为被杜绝，可行的做法就是把部分带装修价格纳入毛坯合并申报销售价，如此，房价反映在数据上就出现上涨。二是长期新房限价所致，地方原来通过高低搭配审核网签房源，随着时间推移，放行低价房源网签后，不能长时间压着高价房源不通过，高价房源逐步进入网签程序，也造就了新房价格数据上行。

2.二手房价格高高挂起，成交量继续下滑。近一年半时间，全国二手房成交量始终保持在低位运行。近3个月成交量继续表现为低迷状态。10月份，易居监测的10个城市二手房成交量5.2万套，环比和同比分别下降15%、11%，价格还出现微涨。就当前来讲，个别出现降价销售的二手房源，仍就以急需资金客户为主，还有如暂时看不到希望的部分楼市区域降价甩卖，如环京区域，这主要是为投资客大幅深入的地方，抛盘是为抽出资金。除此之外，大部分二手房客户还是不着急出售，即使挂出房源，也把价格高高挂起，其目的仍是试水市场。

3.部分地区趋于稳定，部分地区还存在二次探底可能。对于核心城市、核心地区物业已经趋稳，如北、上等大城市物业已经止跌。对于前期炒作较高的三四线城市，楼市趋冷走势凌厉，楼盘很难快速去化，随着短期风险逐步聚集，购房者开始转入观望队伍之列。这里重点提一下，这波由棚改货币化政策驱动的三四线楼市，由于新房供应少，棚改政策变化导致的衰减效应具有滞后性，随着供应量跟上后，三四线楼市才会出现真正降温。

再说说出现当前楼市现状原因

1.一二手房价倒挂，保障了新房市场热度。现在许多楼盘价格都限制在1年多时间前状态，有的甚至还限制在两年前的价格。我们知道，这两年这些楼盘价格二手房或者是周边房源价格大都倒挂在20%-30%之间，巨大的价格差异让这些楼盘仍旧人气不减。也正因为新房价格吸引力，有购房需求的客户对深不可测的二手房市场失去关注，所有的需求盯着有限的限价新盘。造就了“新房市场火热，二手房市场冷到冰点”现象。

2.阶段性供需失衡，没有足量的房源冲击市场，二手房没有降价动力。房价涨跌终究是由供需决定的，供不应求房价涨，供大于求房价低。这波楼市去库存，通过3年多时间的持续去化，截止到今年9月份，全国楼市库存存销比已低于9个月去化周期，低于大家公认的12个月楼市供需平衡线。在这个环境下，“房价跌不下去，上涨却是步步为营”也就不足为奇。同样，二手房业主面对变化不大的楼市状态，也并不急于挂牌房源，二手房上市量少，自然也不足以撼动整个市场，二手房降价动力基础缺乏。

3.楼市调控政策不仅是限制购房需求，客观上抑制了房源卖出。楼市调控目的是挤出过度投资、投机性消费，防止楼市过热，让房地产市场趋于平稳。通过信贷、购房资格等措施，确实起到楼市降温作用，但也让很多居民无法置换：大面积房子、新房子总价要求高，认房又认贷政策让置换客户提高首付比例，两者相加，置换客户买不起新房，又不能把闲置房源上市。另外，一些城市限制房源转手时间，大都在2年到5年不等。事实上，调控政策限制了房源流动性，变成真正意义上的不动产。

最后谈谈未来展望

客观的说，这么多年房价上涨固化了人们对房产安全性的高度认可，但从本质上分析，促成这种认知的是合理投资渠道缺失。在货币不断贬值的大环境下，房产作为保值工具是其本来期望，也是不得已选择。在过去10年，每年货币贬值率约在7.5%左右，如10年前100万元人民币，仅相当于今天45万元购买力。虽说未来货币贬值速度会放缓，但相比持有房子，存钱显然是不明智的。从这个角度讲，房产不仅具有居住属性，也具有金融属性。

这波房价经历长时间上涨，阶段性面临一定调整压力。但从长期来看，无论房地产业占比变化，还是投资渠道变化，城市化带来的房地产发展空间仍然较大，房产类资产仍是重要优选项。这波贯穿牛熊的工银瑞信的拟任基金经理（2014年业绩高居榜首，5年累计收益排名第2）日前表示，结合可持续盈利能力及估值水平判断，金融地产类资产不仅当前存在投资价值，中长期绝对收益也是值得期待。