区域测评｜青岛楼市“降价潮”来临前夜

编者按：在房地产调控政策和棚改政策调整等多方因素影响下，上半年成交火爆的二三线城市在9月出现拐点。而二三线城市正是上市房企上一阶段业绩和利润的主要来源，如青岛，2017年9月至2018年8月的房地产销售额就达1854.61亿元，让布局青岛的房企赚得钵满盆满。“降温”后的青岛房地产市场情况如何？中国房评报道特约作者黄海带来青岛楼市一线调查，以飨读者。

随着“金九”收官，多个城市房地产市场拐点已经显现，尤其是年初火爆的青岛楼市，观望情绪明显加重，成交迅速转冷。

9月青岛房地产市场呈现同比环比双降的态势，其中新房住宅共网签8191套，环比下降34.94%，同比去年9月的10066套，下降18.63%。新建住宅成交面积92.46万平米，环比下降32.82%。

从成交数据来看，西海岸新区是现阶段青岛新房成交的主要贡献区域。该区域9月新房住宅成交1585套，成交面积173605.28平米，占全市总量的19%，排在全市区域成交的首位。

房价两年翻倍

引发恐慌购买

西海岸新区由黄岛区和胶南市组成，是国务院批准的第9个国家级新区，于2018年1月1日正式行使省级权限，也是青岛重点发展的区域。

之前黄岛区与胶南市房价处于相对较低的水平，自2014年6月3日国务院批复同意设立青岛西海岸新区后，两地房价开始逐步上升。在2016年至2017年，黄岛区和胶南市的房价涨幅仅次于老城区，而2017年下半年到2018年上半年，两区域房价再次大幅上涨。

以位于黄岛区的某住宅项目为例，2016年开盘时价格为8000元/平米，一年后涨到14000元/平米，而该项目2018年上半年在售房源房价已经达到20000元/平米。不到两年时间，售价翻倍。

黄岛区房价快速飙升的背后有三个原因，第一，黄岛区是典型的依靠吸纳外来人口发展经济的区域，青岛当地人占比不足30%，外来人口刚需购房成为区域新房市场的主要消费力。

第二，黄岛区2014年以前基础设施落后，配套缺乏，成立西海岸新区后大量的基建投资，交通、教育、医疗配套的建设需要对原有村镇进行拆迁，而当时货币化补偿为主的安置方式使得当地原住民购买力大幅提升。

第三，当地配套完善后，区域价值有了显著提升，同时相比青岛市中心区域不足一半的房价，巨大的引发投资客涌入。短时间内，刚性需求与投资需求的叠加触发了区域恐慌性购买。2017年至2018年黄岛区房地产市场多个项目出现供不应求，摇号买房的现象。

同时，万达、融创、万科、龙湖、中海、中铁、保利、世茂等大批青岛以外的品牌开发商进驻黄岛区，在提升人居品质的同时，也将新房价格不断推高。

政策调控趋紧

市场拐点显现

2018年4月开始，青岛市接连出台楼市调控措施，之前一直火爆的青岛楼市开始转凉。从2017年9月至2018年8月的商品房成交数据来看，2018年4月青岛楼市达到月签约18294套的峰值，新政执行后，5月、6月签约量大幅下降，7月虽有回升迹象，但8月成交量再次下滑。从获批上市面积来看，6月、7月青岛仍有大量供应集中上市，出清周期维持在7个月左右。

市场中情况又是如何呢？我在10月走访了青岛黄岛区多个项目，无论是配套成熟区域的准现房项目，还是沿长江西路和滨海大道的新盘，都有着不同程度的优惠，但售楼处依旧冷冷清清。

其实，进入9月以来，青岛楼市一直呈现“旺季不旺”的现象。从9月第一周就未能延续8月底的高成交表现，在调控政策的持续影响下，购房者观望情绪加重，市场成交意愿低，下行明显。

“现在市场都不好了，不过我们的项目单价是这个区域内最低的，周边配套也很成熟，未来开盘也不会太愁卖。”一位黄岛区住宅项目的销售表示：“青岛这个城市地理情况比较特殊，因为中间有海相隔，东边已经没有发展空间了，未来就是往黄岛和胶州方向发展，而黄岛的配套已经成熟，上升空间还是有的。”

限价房的入市对市场也有很大的影响。“之前很多项目都要托人排号才能买到，而且每个月价格都在上涨，现在限价房一出，商品房开始明着暗着给折扣，算下来比之前要便宜。”一位在项目现场看房的购房人表示：“之前买不到位置和户型好的项目还着急，现在真是可以静下心来慢慢选了。”

虽然，黄岛区在售新房项目的降价不是大张旗鼓的，但市场转冷已经是不争的事实。有着外来人口刚需住房需求的黄岛区尚且如此，其他区域情况自然不会更好。

棚改预期降低

未来竞争加剧

6月28日，青岛发布《青岛市主城区棚户区改造房屋征收与补偿办法》，新《办法》对原办法进行了调整。可以看出，青岛对于棚改的补偿分配方式由鼓励货币补偿向实物补偿转变。主城区鼓励异地安置，而其他区域鼓励异地安置或原地安置补偿，均将逐步减少货币补偿安置。

棚改政策对于区域房价上涨影响很大，以往货币补偿为主的方式，对于三四五线城市的房价上涨有着不小的“贡献”。如今青岛棚改政策向实物补偿转变，对于拆迁区域的房价上涨将起到很强的抑制作用。

青岛之前因拆迁造就的千万富翁不在少数，而这些钱大多回流向本地及周边房地产市场。棚改政策改变后，极大降低了未来拆迁款流向临近区域购房的机会，减少了周边区域房价上升的压力，同时也降低了购买新房的需求。

这就意味着，未来新房客群中因拆迁必须购房的刚性客户将大幅减少，出清周期会逐步拉长。

一边是市场的转冷，另一边却是土地市场的火爆。

2018年1-8月，青岛市共推出各类用地274宗，共计1293.0万平方米，同比增加77.02%。其中，推出住宅用地81宗，共计356.4万平方米，同比增加28.77%；商办用地40宗，共计119.1万平方米，同比增加182.04%。

同期青岛市共收入土地出让金372.1亿元，同比增长108.33%。其中，住宅用地出让金为274.9亿元，同比增长97.53%；商办用地出让金为66.6亿元，同比增长179.63%。

近日，青岛融创在黄岛豪置25幅新地块，成交总价约4.65亿元，再次引发市场关注。

这轮青岛西海岸新区供应的35宗地分别位于黄岛区开城路、藏南镇、张家楼镇附近，总建面约165万㎡。除去被青岛融创拍走的25宗土地，其余10宗土地由于价格“熔断”，转入网下竞商品住房销售价格。

据知情人士透露，此次“熔断”的10块地位置均在融创所拍得土地的“包夹”中，未来融创拿下这10块的可能性非常大。

在此之前，融创（青岛）置地有限公司斥资4200万收购了青岛隆岳置业有限公司70%的股份，而青岛隆岳置业在2012年年底和2013年年中先后两次出手拿地，拿下西海岸新区开城路北侧，藏马山区域179宗建设用地。这179块地占地面积约94万平方米，规划建筑面积约111万平方米。融创正是通过收购的方式入主藏马山项目。

以强销售力著称的融创全面布局并深耕青岛，加剧了区域新房销售的竞争压力。

多方因素影响下的青岛房地产市场9月成交减缓，同比环比双降的态势只是市场转冷的先兆，而众项目遮遮掩掩的优惠更像是“降价潮”来临前夕的平静。随着出货压力增大，房企竞争加剧，一场价格战已经无法避免。