今年至今三四线城市土地流标472宗 这预示着什么？

先来看一组数据：一线城市合计住宅土地流标11宗，其中北京6宗，广州5宗。二线城市合计住宅土地流标132宗，比去年流拍多了87宗，同比上涨193%。其中太原17幅，天津12幅，合肥11幅，宁波10幅。三四线城市合计住宅土地流标472宗。

究竟是什么原因让土地市场滑落如此严重？

地段、地段、地段

以北京为例，流拍地块多为远郊地块，住宅土地在远郊，如果没有特色和周全的规划，一般房企都不会有太强烈的意愿拿地。再加上部分土地有着多层的复杂属性，更降低了拿地意愿。

房企资金链越来越紧张

从两年前的楼市调控开始，全国一二线城市楼市一直在高压的调控下，尽管房价在两年间有一定涨幅，且销售仍然火爆。但随着楼市调控的日益升级，“坚决遏制房价上涨”，这使得房企的资金压力越来越大。在土地成本越来越高，地段越来越差，资金压力越来越大的多重原因下，房企开始更注重土地质量而不是城市布局。

今年以来，为了降低资金成本和回款周期，提高收益，部分房企纷纷采取“高周转战略”。高周转过去更多的出现在零售行业，比如沃尔玛。1万元的本钱，在过去是一年才能赚1万，当开始变换思路提高回款、投资速度，则会出现半年即赚1万元，下半年再投入这一万元，等年底则毛利润为4万元。如果半年变为一季度，甚至一个月，那利润将成数量级增长。而这种就是比较简单的高周转。而在网上流传的某房企4个月开盘，6个月回款就是高周转在房地产行业的典型表现。

为什么更多的房企开始采用“高周转战略”呢？

资金

从17年3月开始，房地产调控愈发严厉，最受影响的其实不是购房者，调控的理论受益者才是购房者。最难过的当属这些房企，融资难度越来越大，资金链受到巨大压力。甚至“迫使”一些有背景、有能力的房企到海外去融资。

另一方面，房企债务也到了一个节点，《中国经济信息》数据显示，2018年房企到期债务约为5000亿元，是2017年总偿还量的3倍。一般来说，上市房企存量债务期限一般为2-3年，恰巧2018、2019年成为了集中兑付期。这也是造成资金压力的核心问题之一。

窗口

从企业布局来看，一二线城市的楼市已基本布局完成，且今后的红利将会越来越少。而三四线城市受到棚改政策的持续影响，今后将会有很大的作为。因此，布局三四线城市，成为了房企今后重点的布局对象，如何抢在第一时间，抢在红利仍在发酵的窗口，对今后的生存和发展有着至关重要的影响。

过去两年，三四线去库存也让房企更坚定了下去布局的决心。于是，从去年下半年到今年上半年的一年时间里，三四线城市楼盘、房价、声量都成正比例增长。加上棚改、返乡置业、人才政策等多方面影响，三四线城市的销售量也收获了惊喜的效果。

一方面需要应对本身资金的压力，另一方面又不能放弃今后生存和发展的窗口，这些房企只好开始选择更“暴躁”的方式，来满足自身的需求。

不是要布局三四线吗？为什么土地流拍如此之多？

回到一开始提到的土地流拍数据，一二线城市宅地流拍或是因为土地属性、地段、自身资金压力的原因，那三四线城市宅地流拍又是因为什么又预示着什么？

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，销售面积增长之下，三四线“去库存”正在变化。三四线城市的“蜜月期”可能提前结束。另外，土地成交价款上升，流拍也在增加。品牌房企在不断追求市场规模的同时，对于未来风险的认识在进一步提升。

整体而言，下半年楼市的基调已经确定，从整顿新房市场，到“坚决遏制房价上涨”，再到“楼市调控绝对不能放松”，再到“长效机制已经基本完成”，这些声音均标志着下半年楼市的热度将不断降低，土地流拍在下半年或成常态。而三四线城市的楼市将进一步冷却，正如张波所言，“蜜月期”将提前结束了。