房贷利率微降，是房价要上涨的信号吗？不降就不错了

日前，有消息显示，北京、广州、杭州等城市，首套房贷款利率“下调”：这里并不是说降息了，而是银行利率上浮幅度降低了，降幅在5%左右。

一些中介和机构，面对这样的消息，忙不迭打出“降息了，房价将迎来新一轮上涨”。果然会这样吗？

在一系列的调控之下，房地产市场确实冷清了很多，同时这也拉低了中国经济的增速。毕竟目前中国经济增速40%与房地产相关。

此时降低首套房贷款利率，很多人开始欢呼雀跃，认为这可以重新将资金引入房地产；然而，综合各方面因素分析，利率恰恰是房价下行周期的开始。

首先，这并非基础利率下调，仅仅是部分城市的首套房贷利率上浮幅度降低了，比起楼市最热时候的低利率、不限贷，目前贷款方面并未做太多放松。

其次，即便真的大幅调低利率，从一些主要国家和地区，如日本、澳大利亚、中国香港、美国、加拿大等过去30年的经验看：降息周期中，80%的时间段房价是下降或者调整的；仅仅在市场的“拐点”，才会出现“降息涨价”的现象。目前中国在房价在高位徘徊，房价收入比背离严重，经济增长放缓，这都预示短期价格波动后的下跌开始。

第三，银行按揭萎缩，并未松绑。目前多家银行收缩了住房贷款规模，有的银行公开控制开发贷款数量，也有银行以额度不足控制贷款发放。其实，在中国，房贷是最优质的贷款，为什么银行放着这么优质的业务不做呢？有人说，是调控压住了银行；反过来想，为什么调 控要打压一个盈利的产业？只有一个解释，如果放任银行追求房贷利润，到一定规模后就会带来风险；次 贷 危机就是一个最好的例子。

可以说，银行对房地产业的风险偏好迅速下降，这使得金融杠杆对房价的支撑短期内难以恢复。

此外，居民收入难以大幅提升，前期房价上涨的部分还没有被居民消化掉，这也导致一部分人没有能力买房。而那些有能力的人，在“买涨不买跌”的心态下，也会持观望态度，谨慎出手。有人会说，这不是抄底的好时机吗？那么请回答一个问题：底在哪里？笔者前日刚刚撰文《抄底楼市是痴人说梦，谁能说出哪里是楼市的底？》分析这个问题，此处不再赘述。

总之，房贷利率开始放松，恰恰说明楼市开始进入下行空间；到明年下半年，楼市承压会更大，预计届时会进一步放松调控；而对于要买房的人，切记从自身实际出发，考虑收入能力、实际需求等，不能因为便宜了，就忙不迭抢一套房，毕竟在下跌周期买对的位置也只有一个，就是买在了最低点；当然，这只是针对于普通家庭和普通投资者，如果是土豪，请随意挥霍，毕竟房子是房子，放个二三十年还是房子，不会变成葱的。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。