冯国亮：限购何时真的会取消？

最近朋友圈又被限购即将取消的文章刷屏，与5月 出现时如出一辙。始作俑者是一位大V，尽管是假消息，还是编的看似很有道理，由此吸引眼球，一夜成名。

就连一直跟我学习的学友，尽管专业素养很高，还是在群中转发问是否是真的？

“半年内全部取消限购”，其实不用看内容，只看标题，就知道是瞎扯，哪里限购取消会几个月提前发通知，全部取消，怎么可能？

假的终究是假的，而大妈们还是为之心动，以为春天要来了，欢天喜地的转发，奔走相告。

春夏秋冬，自然轮回，不会以个体的意志为转移，因此我们需要明晰四季轮回的规律，并做好相应的准备。

这两天还是不断有人问限购什么时候会真的取消？为此我回顾了上一轮限购政策取消的背景，结合对近期形势变化的观察，做以分析研判。

依照惯性思维，寄希望限购取消的原因，一是经济下行压力加大，根据以往的经验，经济越糟糕，对房地产越有利，很可能会再度成为稳增长的利器，二是部分地方面临债务危机，各地变相消极应对调控指令，事实上放松限制性措施。

不过很多人可能没太注意观察官方最新的动向，目前已经布局三大招的先手棋，直指稳增长及债务风险。

前几个月，财政部一直在督促各地加紧完成债务置换，简言之短债换长债，缓解短期债务压力，以尽快加大基建力度。

据报道，2018至2020年，超4万亿农村基建启幕，这与2008年4万亿异曲同工，如此规模，替代房地产稳增长的迹象已经出现。

10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，“确保按时完成全年棚改任务”，这意味着棚改不减速仍是房地产托底经济的重要动力。

另一方面明确提出，“要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策”。

棚改货币化是去库存利器，也是刺激各地楼市的发动机，此时要求降温，并提出“更好体现住房居住属性”，可见底线明晰，不想再通过变相放水来刺激商品房市场。

因此，见微知著，密切关注最新的局势变化比以往的惯性思维和经验更靠谱。

限购、限价、限贷、限售等政策还会继续，那么，什么条件下，这些政策会取消或放松呢？可以重点观察三个方面：

一是看长效机制何时全面落地，预期稳定

近两年官方文件中反复提及加快建立长效机制，以取代短期行政性调控政策，预计本轮限购政策退出会一直持续到长效机制全面落地之后。

北京和深圳均已发布新的住房制度及中长期规划，并加大住房用地供应，其它城市则相对滞后，房地产税是长效机制重要组成部分，3年内能落地吗？

二是看库存一段时间内是否突破合理区间

众所周知，库存的大幅增加主要源于严格的限购政策导致需求的急剧下降，由此带来成交量的萎缩。

2015年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，目前库存偏高只是个别城市，绝大部分城市库存40余个月以来一直处于下降区间，急需补库存，现阶段，房企购地不会明显减速，地方土地财政压力就不会增加。

因此，未来一年各地处于补库存阶段，住房供应相对短缺，市场尚处于不平衡状态，因而谈限购退出为时尚早。

三是看房价回落是否超过可容忍的程度

今年9月，100个城市新建商品住宅中，一线、二线及三四线城市成交均价同比增幅分别为4.3%、12.6%和5.7%，相比8月份的3.5%、12.9%和6.3%，一线城市有所扩大，二线城市、三四线城市有所收窄。

可见，大部分城市房价仍处于上涨区间，只是平均涨幅在收窄。

去年以来，北京厦门等城市房价回落已近两成，环京东部和南部区域回落3-4成，调控并没有放松迹象，调控的底线是防止大起大落，从这个角度看，其它城市还早着呢。

当然，全国楼市分化，各地处于春夏秋冬的不同状态，各地方也可以根据实际情况调整政策。

当前房价降幅最大，库存去化时间最长当属厦门、北京及廊坊等地，据易居研究院《百城住宅库存报告》显示，在三四线城市中，有部分城市的存销比数据相对偏高，如厦门、香河、燕郊、固安等，分别为33.6个月、38.5个月、23.4个月、18.4个月。

可以说，这些城市率先回调，它们的调控政策放松了，其它城市才会依次跟进，至少半年内，根本不存在可能。

房住不炒，本地安置已成为基本原则，因而为缓解下行压力，最大的可能性是变相放松，比如通过引进人才新政、以及加快本地农村人口城市化等方式。

楼市调控的目标是市场保持平稳，当市场回落到一定程度，部分城市自然会偷偷摸摸放松调控，以至于限购政策名存实亡，呼和浩特市2014年6月20日发布通知，公开取消限购，下半年其它城市陆续跟进松绑。

而从2010年4月算起，本轮调控限购持续了4年多时间。2014年9月30号央行发布新政开始6轮降息降准强刺激，2015年各地启动去库存战略鼓励购房，2016年一二线城市房价出现大涨。

要明白，松绑不等于刺激，只是让市场回归平稳状态，上一篇文章我解读过网上流传任泽平2019年房价报复性上涨的言论，一轮周期内怎能梅开二度？

市场周期性波动，如同春夏秋冬，楼市调控应该逆周期调节，每一轮调控在抑制投资投机的同时，也使得部分刚需和改善型置业受阻，并加大了购房成本，这与解决居住问题的初衷不符。

因此取消限购政策是民心所向，希望官方住房政策调整能加快速度，市场已经触底的城市进行微调，让市场回归常态，让更多人尽早实现住有所居。

正如一些人所言，地产经济肯定还会延续，而新经济才是未来的希望所在，今后5年是中国经济转型的关键期，深化改革，培育新经济，前提是让更多资本与资源流向实体产业。

过去十年，经济形势大好的背后是不断放水，错失了转型的大好时机，今后还会出现鱼和熊掌不可兼得的情况，那么刺激老百姓买房是否还会成为优先选项？你觉着呢？

假消息确实能满足很多人的愿望，最终只是空欢喜，不过我相信还是有些人更倾向于理性的研判，谣言止于智者。

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